MDB Pro — Simulateur Marchand de Biens

MDB·PRO

2024 · Droit FR

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Type d'opération

Habitation

Commercial

Terrain

Ancien

VEFA/Neuf

Vente SCI

Régime TVA

Structure juridique

Acquisition

Prix d'achat HT (€)

DMTO MDB (%)

0.715%

Honoraires notaire (€)

Frais agence achat (€)

Surface (m²)

Financement

In fine (MDB)

Amortissable

Apport personnel (€)

Plafond ligne de crédit (€)

Euribor 3M actuel (%)

Spread bancaire (bps) 150–300 typ.

+200 bps

Taux all-in —

Profil de tirage

Commission non-utilisation (% / an)

Frais de mise en place (€)

Garantie hypothécaire (€)

Travaux & Rénovation

Coût travaux HT (€)

TVA travaux

Imprévus (%)

10%

MOE (% travaux)

Diagnostics (€)

Frais de portage

Durée portage (mois)

Taxe foncière (€ / an)

Assurance PNO (€ / an)

Charges copro (€ / mois)

Frais gestion opération (€)

Vente

Prix de vente cible (€)

Honoraires agence vente (%)

3.0%

Frais notaire vendeur (€)

Simulations sauvegardées

Bénéfice net (après IS)

—

IS total estimé

—

ROI sur apport

—

Coût de revient

—

Marge brute

Avant impôts —

0%—30%

Décomposition coûts

Analyse TVA

Flux financement

📊

Analyse de financement avancée

Tableau de tirage mensuel Euribor, sensibilité ±1%, comparatif in fine vs amortissable — réservés à la version Pro.

Passer Pro — 49€/mois →

Sans engagement · Résiliable à tout moment

Fiscalité IS — Art. 219 CGI

Résultat fiscal

—

IS taux réduit (15%)

—

Jusqu'à 42 500 €

IS taux normal (25%)

—

Au-delà de 42 500 €

Charge fiscale totale

—

IS détaillé

Base d'imposition

Prix de vente (base IS)—

— Acquisition + travaux—

— Charges financières—

— Portage + vente—

= Bénéfice imposable—

Calcul IS 2024

15% (≤ 42 500 €)—

25% (> 42 500 €)—

IS total—

Taux effectif—

TVA & DMTO

DMTO Marchands de biens

Taux MDB (art. 1115 CGI)—

Économie vs particulier—

Régime TVA

ℹ️Engagement de revente ≤ 5 ans obligatoire. Dépassement = rappel DMTO standard (5,8%) + pénalités.

Leviers d'optimisation fiscale

Intérêts in fine déductibles : L'intégralité des intérêts de la ligne de crédit est déductible du résultat IS, ce qui réduit directement la base imposable.

Ventilation terrain/construction : TVA sur marge uniquement sur la construction. Optimisation de la ventilation = réduction base TVA.

Commission non-utilisation : Charge déductible IS. À optimiser via un profil de tirage serré.

Déficit reportable : Perte = déficit IS reportable sans limite sur exercices futurs (art. 209 CGI). Intérêt pour opérations en perte temporaire.

Intégration fiscale : Groupe ≥95% du capital → compensation bénéfices/déficits entre sociétés. Levier clé si portfolio multi-opérations.

Frais de dossier : Frais de mise en place de la ligne déductibles l'année d'engagement (pas d'étalement obligatoire en MDB).

Planning opérationnel

Chronologie type

M0 — Signature compromis

Vérification titre, diagnostics préalables. Dépôt séquestre 5–10%. Conditions suspensives.

M1–2 — Acte authentique

Paiement DMTO 0,715% + frais notariaux. Prise de possession. Déblocage 1er tirage ligne.

M2–3 — Démarrage chantier

DOC/DAACT. 1er appel de fonds 35% → 2e tirage ligne. Coordination MOE.

M10–14 — Réception travaux

PV de réception, levée réserves. DPE post-travaux. Certificat conformité.

M14–16 — Commercialisation

Photos pro, home staging, annonces. Ajustement prix marché.

M16–18 — Compromis vente

Instruction prêt acquéreur. Délai préemption mairie. Situation locative vérifiée.

M18 — Acte vente

Encaissement. Remboursement ligne in fine. Calcul résultat fiscal.

Risques & alertes

⚠️

Délai 5 ans art. 1115 CGI
Non-respect = rappel DMTO 5,8% + intérêts 0,2%/mois. Date limite absolue.

⚠️

Variation Euribor
Ligne in fine = taux variable. Hausse de 1% sur 18 mois = coût supplémentaire significatif. Vérifier la sensibilité ci-dessus.

ℹ️

TVA sur marge : conditions strictes
Achat sans déduction TVA obligatoire. Identité fiscale du bien à préserver.

✓

Dommages-ouvrage obligatoire
MDB réputé constructeur pour travaux structurels. Souscription DO avant ouverture chantier.

⚠️

Locataire en place
Bien occupé = délai +6 à 24 mois. Analyser situation locative avant compromis.

Flux de trésorerie mensuel simulé

Réglementation & Référentiel juridique

DMTO Marchands de Biens

Art. 1115 CGI — Engagement revente

Droit départemental0,60%

Taxe communale0,115%

Total MDB0,715%

vs standard5,80665%

Délai revente max5 ans

TVA Immobilière

Art. 257-I CGI

Immeuble neuf (< 5 ans)TVA 20% prix total

Ancien acheté avec TVATVA 20% sur marge

Ancien acheté sans TVAExonéré (option)

TVA Travaux

Réno énergétique5,5%

Entretien / amélioration10%

Construction / extension20%

IS — Art. 219 CGI 2024

Taux d'imposition

Taux réduit PME (CA < 10M€)15% ≤ 42 500 €

Taux normal25% au-delà

Contribution sociale IS3,3% (CA > 763k€)

Charges déductibles

Intérêts ligne de crédit✓ 100%

Commission non-utilisation✓ 100%

Frais de dossier + garantie✓ 100%

Honoraires, portage, rémunération✓ 100%

Ligne de crédit MDB — Pratique bancaire

Caractéristiques standards

NatureCrédit in fine / revolving

Index de référenceEuribor 3M ou 6M

Spread bancaire typique150–300 bps

Durée max usuelle12–24 mois

Remboursement capitalIn fine (à la vente)

Commission non-utilisation0,25%–0,75% / an

GarantieHypothèque 1er rang

LTV max usuel75–80% (achat+travaux)