25 févr. 2026
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Bénéfice net après IS
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IS total estimé
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ROI sur apport
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Coût de revient
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Marge brute
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Décomposition des coûts
Répartition
Poste
Répart.
Montant
+/- Marge
Barre
Flux de coûts détaillés
Analyse TVA
Flux financement
📊
Analyse de financement avancée
Tableau de tirage mensuel Euribor, sensibilité ±1%, comparatif in fine vs amortissable — version Pro.
Passer Pro — 49€/mois →Sans engagement · Résiliable à tout moment
Ligne de crédit MDB — Euribor in fine
Coût total intérêts
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Intérêts / marge brute
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Ratio de couverture
Économie vs amortissable
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Capital non tiré moy.
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Comm. n.u. = —
Tableau de tirage mensuel
Sensibilité Euribor ±1%
Comparatif in fine vs amortissable
Fiscalité IS — Art. 219 CGI
Résultat fiscal
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IS taux réduit (15%)
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Jusqu'à 42 500 €
IS taux normal (25%)
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Au-delà de 42 500 €
Charge fiscale totale
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IS détaillé
Base d'imposition
Prix de vente (base IS)—
— Acquisition + travaux—
— Charges financières—
— Portage + vente—
= Bénéfice imposable—
Calcul IS 2024
15% (≤ 42 500 €)—
25% (> 42 500 €)—
IS total—
Taux effectif—
TVA & DMTO
DMTO MDB — Art. 1115 CGI
Taux MDB—
Économie vs particulier—
Régime TVA
ℹEngagement de revente ≤ 5 ans obligatoire. Dépassement = rappel DMTO 5,8% + pénalités.
Leviers d'optimisation fiscale
Intérêts in fine déductibles : L'intégralité des intérêts est déductible du résultat IS, réduisant directement la base imposable.
Ventilation terrain/construction : TVA sur marge uniquement sur la construction. Optimisation = réduction base TVA.
Commission non-utilisation : Charge déductible IS. À optimiser via un profil de tirage serré.
Déficit reportable : Perte = déficit IS reportable sans limite (art. 209 CGI). Intérêt pour opérations en perte temporaire.
Intégration fiscale : Groupe ≥95% → compensation bénéfices/déficits entre sociétés. Levier clé multi-opérations.
Frais de dossier : Déductibles l'année d'engagement (pas d'étalement obligatoire en MDB).
Planning opérationnel
Chronologie type
M0 — Signature compromis
Vérification titre, diagnostics préalables. Dépôt séquestre 5–10%. Conditions suspensives.
M1–2 — Acte authentique
Paiement DMTO 0,715% + frais notariaux. Prise de possession. Déblocage 1er tirage ligne.
M2–3 — Démarrage chantier
DOC/DAACT. 1er appel de fonds 35% → 2e tirage ligne. Coordination MOE.
M10–14 — Réception travaux
PV de réception, levée réserves. DPE post-travaux. Certificat conformité.
M14–16 — Commercialisation
Photos pro, home staging, annonces. Ajustement prix marché.
M18 — Acte vente
Encaissement. Remboursement ligne in fine. Calcul résultat fiscal.
Risques & alertes
⚠
Délai 5 ans art. 1115 CGI
Non-respect = rappel DMTO 5,8% + intérêts 0,2%/mois.
Non-respect = rappel DMTO 5,8% + intérêts 0,2%/mois.
⚠
Variation Euribor
Ligne in fine = taux variable. Vérifier la sensibilité ±1%.
Ligne in fine = taux variable. Vérifier la sensibilité ±1%.
ℹ
TVA sur marge : conditions strictes
Achat sans déduction TVA obligatoire. Identité fiscale à préserver.
Achat sans déduction TVA obligatoire. Identité fiscale à préserver.
✓
Dommages-ouvrage obligatoire
MDB réputé constructeur pour travaux structurels. DO avant chantier.
MDB réputé constructeur pour travaux structurels. DO avant chantier.
⚠
Locataire en place
Bien occupé = délai +6 à 24 mois. Analyser avant compromis.
Bien occupé = délai +6 à 24 mois. Analyser avant compromis.
Flux de trésorerie mensuel simulé
Réglementation & Référentiel juridique
DMTO Marchands de Biens
Art. 1115 CGI — Engagement revente
Droit départemental0,60%
Taxe communale0,115%
Total MDB0,715%
vs standard5,80665%
Délai revente max5 ans
TVA Immobilière
Art. 257-I CGI
Immeuble neuf (< 5 ans)TVA 20% prix total
Ancien acheté avec TVATVA 20% sur marge
Ancien acheté sans TVAExonéré (option)
TVA Travaux
Réno énergétique5,5%
Entretien / amélioration10%
Construction / extension20%
IS — Art. 219 CGI 2024
Taux d'imposition
Taux réduit PME (CA < 10M€)15% ≤ 42 500 €
Taux normal25% au-delà
Contribution sociale IS3,3% (CA > 763k€)
Charges déductibles
Intérêts ligne de crédit✓ 100%
Commission non-utilisation✓ 100%
Frais de dossier + garantie✓ 100%
Honoraires, portage✓ 100%
Ligne de crédit MDB — Pratique bancaire
Caractéristiques standards
NatureCrédit in fine / revolving
Index de référenceEuribor 3M ou 6M
Spread bancaire typique150–300 bps
Durée max usuelle12–24 mois
Remboursement capitalIn fine (à la vente)
Commission non-utilisation0,25%–0,75% / an
GarantieHypothèque 1er rang
LTV max usuel75–80% (achat+travaux)